Atrakcyjne pod względem lokalizacji, komfortowe w użytkowaniu przez ludzi, oszczędne w utrzymaniu i przyjazne środowisku – takie powinny być obiekty biurowe powstające w zgodzie z zasadami zrównoważonego budownictwa. Na polskim rynku biurowych nieruchomości komercyjnych wyraźnie zauważalny jest trend polegający na odwoływaniu się do wpisujących się w nie reguł. Kiedy zatem budownictwo jest zrównoważone? I na stosowanie jakich „zielonych” rozwiązań decydują się obecnie deweloperzy?
Kiedy biurowiec jest „zielony”?
Nie tylko biurowy, lecz każdy bez wyjątku budowany obiekt musi spełniać szereg precyzyjnie nazwanych kryteriów, aby można było go nazwać proekologicznym. W praktyce oznacza to opracowanie projektu, zrealizowanie go, a następnie eksploatację budynku w zgodzie ze środowiskiem naturalnym. Aby ocenić swoje założenia, a także poziom ich wdrożenia, inwestorzy mogą starać się – i coraz częściej to robią – o certyfikację w takich systemach jak amerykański LEED czy brytyjski BREEAM.
Na przykładzie drugiego z nich dobrze widać, jakie elementy są istotne w kontekście zrównoważonego budownictwa. W skład oceny certyfikatu BREEAM wchodzą: zarządzanie terenem oraz procedurami, zagospodarowanie terenów zielonych, ochrona bioróżnorodności, zużycie energii świetlnej oraz zużycie i emisja CO2, bliskość komunikacji miejskiej oraz udogodnienia względem transportu, wpływ na zanieczyszczenie powietrza i wody, rozwiązania ograniczające zużycie wody, jakość materiałów do budowy obiektu oraz ilość światła dziennego w pomieszczeniach, akustyka, temperatura i jakość powietrza.
„W przypadku obiektów biurowych posiadanie takiego certyfikatu jak BREEAM czy LEED zobowiązuje inwestora do skupienia równomierniej uwagi na trzech aspektach: ludzkim, środowiskowym i gospodarczym. Z pewnością wyznacza to standardy nie tylko dla innych obiektów tego rodzaju, ale także ogólnie dla rozwoju urbanistycznego miasta. Może także stanowić zachętę dla zagranicznych inwestorów. Konsekwencją zrównoważonego budownictwa jest uzyskanie harmonii pomiędzy dbałością o środowiska a efektywną pracą w warunkach w pełni odpowiadającym osobom pracującym w biurowcu” – mówi Halina Gniadecka z Allcon Investment, będącego członkiem Urban Land Institute oraz właścicielem znajdującego się w procesie precertyfikacji Breeam gdyńskiego biurowca Łużycka Plus.
Według danych Colliers International wśród polskich deweloperów najpopularniejszy jest właśnie brytyjski certyfikat BREEAM, kwalifikujący budynki jako tzw. zielone obiekty. W 2015 roku na dwieście czterdzieści dziewięć ogółem certyfikowanych (wzrost o 60% w porównaniu z 2014 rokiem) na terenie całego kraju znajdowały się aż dwieście dwie nieruchomości komercyjne zgodne z regułami wyznaczonymi przez BREEAM. W większości są to obiekty biurowe. Zdecydowanie najwięcej z nich zlokalizowanych jest w Warszawie, w Trójmieście znajduje się zaledwie kilka certyfikowanych nieruchomości. Oprócz działań prowadzących do zdobycia certyfikatów z zakresu zielonego budownictwa, firmy związane z branżą nieruchomościową mogą angażować się w działalność badawczo-naukową. Przykładem instytucji z tego obszaru jest obecny także w Polsce Urban Land Institute, zrzeszający około dwóch tysięcy trzystu członków w dwudziestu siedmiu różnych krajach.
„Budynki powstające zgodnie ze standardem LEED oraz BREEAM są coraz bardziej rozpoznawalną cechą polskiego rynku nieruchomości. Takie obiekty są bardziej energooszczędne, co redukuje koszty ponoszone przez właściciela i najemcę oraz niesie korzyści dla środowiska naturalnego. Po drugie, udogodnienia i technologie poprawiają komfort środowiska pracy i mają pozytywny wpływ na zdrowie i dobre samopoczucie pracowników, a mniejsza absencja w pracy cieszy także pracodawców. Wreszcie, budynki certyfikowane są bardziej atrakcyjnym produktem inwestycyjnym i potwierdzają wysoką jakość usług danego dewelopera. Decyzja o tym, czy certyfikować obiekt, czy też nie, w obecnych czasach nie powinna mieć miejsca. Współczesny rynek nieruchomości należy do najnowszej generacji inteligentnych, przyjaznych użytkownikowi budynków. Spoglądanie wstecz naprawdę nie ma uzasadnienia” – podkreśla John Bańka – partner, dyrektor działu doradztwa i rozwoju projektów inwestycyjnych Colliers International.
Ludzki aspekt biurowcówW kontekście zrównoważonego budownictwa należy zawsze pamiętać o końcowych odbiorcach obiektów biurowych. Są nimi przede wszystkim pracownicy. Aby byli w wykonywaniu swych codziennych zadań efektywni, powinni dobrze czuć się w swoim miejscu pracy. Tak będzie, jeśli przestrzeń biurowa będzie wpisywać się w ich potrzeby. Według autorów raportu The Global Impact of Biophilic Design in the Workplace najbardziej pożądane są w biurach światło słoneczne i zieleń – dzięki nim o 15% lepsze jest samopoczucie pracowników, są oni o 6% bardziej produktywni, jak również o 15% rośnie ich kreatywność. Coraz częściej zdają sobie z tego sprawę architekci, którzy projektują przestrzenie w biurowcach tak, aby były jak najlepiej naturalnie doświetlone, natomiast wnętrza bardzo często dekorują roślinami czy dziełami sztuki. Oczekiwania pracowników wcale nie muszą być wygórowane czy trudne do spełnienia, często odnoszą się do spraw i potrzeb wręcz oczywistych. Proste rozwiązania, takie jak dostęp do światła dziennego czy ustawienie stojaków na rowery, są więc często najlepsze. Warto o tym pamiętać w kontekście odbioru biura przez pracujące w nim osoby.
Ewelina Kroll